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司法实践中,违建这样处理,和你家的一样吗?

文章来源:北京冠领律师事务所 阅读: 发布时间:2020-10-23 13:58 字体: [ ] 关键词:冠领律师事务所

  从违法建筑的形成到保有过程始终充斥着先天违法的否定评价,但又不能漠视其存在的价值,由此衍生了违法建筑有关的一系列法律问题。如违法建筑的法律界定和财产属性、违法建筑引发的财产纠纷的处理、违法建筑能否成为执行标的、拆迁中对违法建筑的处理等。

  一、何为违法建筑?

  结合违法性及行政许可两个要素可以推导得出,违法建筑是违反了规范性法律文件的义务性、禁止性规定,未经相应行政主管部门审批、许可或者违背审批、许可的范围而修建的建筑物、构筑物或者相关设施。违法建筑分为违法进行的建设行为和违法建设后形成的建筑物两个层次。以此界定,能够帮助我们有效厘清违法建筑的概念。

  二、违法建筑上的司法困惑

  (一)违法建筑的权属认定

  对违法建筑的权属分析应是研究违法建筑法律问题的前提。民法通则第七十二条规定:财产所有权的取得,不得违反法律规定。物权法第七条规定:物权的取得和行使,应当遵守法律、尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。第三十条规定:因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。由上述规定可见,我国法律将权利取得限定合法取得,违法建筑不能取得物权登记,违法的事实建造行为在我国不能设立物权。

  但也应该注意到,违法建筑客观存在。自然属性上其与合法建筑一样投入了人力物力,实际成为供人居住和使用的空间。在行政主管机关确认房屋的性质及责令拆除之前,违法建筑在保有阶段以物的客观形态存在,且具有一定社会功用性,也成为民事活动的标的,而且违法建筑也未必不可能转化为合法建筑。在这个待定状态中,能否确认权利以及权利归属?

  (二)违法建筑财产纠纷中的利益保护

  违章建筑引起的买卖、租赁、赔偿、分割财产等纠纷是否应当受理的问题上,有的法院持不予受理的态度,理由是这些纠纷均属于给付之诉,给付之诉的前提是确认之诉,既然违法建筑无法取得所有权,故确认首先不成立。

  1984年最高法院民事诉讼法意见中,在起诉与受理问题上曾明确,违章建筑的纠纷告知原告向有关部门申请解决。这种认识持续多年。但该意见是否仅针对违法建筑本身的纠纷,还是包括对违法建筑引发的财产纠纷并不明确。

  1993年全国民事审判工作座谈会纪要明确规定:因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷,人民法院可以受理。现实有观点认为,物权具有排他性,这样不认定、不确权是否会产生物权成立的空白地带。

  (三)违法建筑能否成为执行标的

  由于被执行人对违法建筑不享有所有权,如对此采取措施,将有可能造成通过法院执行达到规避行政管理的后果,在违法原因的基础上产生合法的结果,使违法利益事实上转化为合法利益。但是违法建筑仍具有价值和使用价值,被执行人可以占有、使用、收益,如果让申请执行人面对被执行人无财产可供执行的情况,同时却让被执行人拥有违法建筑并获取物上效益,显然有违法律的公平正义,那么如何使违法建筑的这种现存价值作为执行标的?

  三、违法建筑权属界定及相关纠纷司法观点

  (一)违法建筑权属性质的思考

  这里需要明确的是,对违法建筑的占有保护是在利益发生冲突时消极地承认并给予保护,并违法律上的积极评价。违法建筑虽不能办理登记,但是为了维护既定的社会经济秩序,保障交易安全,而在法律上推定违法建造人对建筑占有的权利。占有物被侵占、占有被妨害,占有人因此受到损害时,占有人也可以请求损害赔偿。

司法实践中,违建这样处理,和你家的一样吗?

  (二)违法建筑行为性质认定与处理

  建筑行为违法属于行政法规范的范畴,其应受到行政法的制裁。出于城市管理、土地利用的规划,许多国家或地区都对建筑自由做出严格的限制,将违法建筑的认定和处理归属于行政行为。

  如前所述,违法建筑是以实质要素应结合程序要素来确认的,即建造人是否在获得行政许可从事建筑行为。在实务中对违法建筑认定及拆除时,应当充分考虑行政机关的职能,对违法建筑性质的确认应当倡导行政优先,先由行政机关限期作出建造人行为违法性与否的确认,并视违法的性质,即属程序性还是实体性违法建筑先行作出处理,以避免司法权过早介入带来与行政权之间的冲突。

  其次则是,行政机关未在期限内作出相应处理,则司法权方可依据当事人的请求介入并按违法的性质作出认定,并作出相应的处理。如程序性违法建筑,一般责令停止建设或使用,限期改正并处罚款,改正后符合规划要求,予以补办手续;属于实质性违法建筑,对于在建的责令停止建设,对于已建成的责令停止使用、限期拆除或予以没收,并处罚款,逾期拒不拆除,进行拆除。

  (三)违法建筑引发的财产纠纷的处理

  从司法角度看,虽不能对违法建筑从法律上予以物权确认,最高法院态度也明确对当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的,法院不予处理。但司法实践不能回避涉及违法建筑引发的民事纠纷。所以,认同建造人享有对违法建筑的占有事实有利于解决纠纷,避免资源浪费,同时能防止对其过度保护而导致恶意违法建筑蔓延,维护交易秩序,达到私人利益和公共利益的平衡。

  从民法的事实行为和法律行为区别看,涉违法建筑的行为可分为违法建筑行为和其他民事行为。建筑行为违法属于行政法规范的范畴;其他民事行为是不同于建筑行为而独立存在,其效力是否受违法建筑行为的影响?

  现实之中,程序性违法建筑可以通过补救来完成,实体违法建筑则难以通过补救完成。在认定涉违法建筑的民事行为时,应当合理平衡当事人意思自治与社会公共利益,在不违背社会公共利益的前提下,充分尊重当事人的意思自治。最高法院对合同效力的态度一贯主张可以采用补救制度弥补。对程序性违法建筑也可以通过无效合同补救制度来弥补,及时补办手续的,合同效力得以补正。

  处理涉违法建筑的民事纠纷中,应当遵循下列审查原则:首先应优先通过行政途径处理。因为对违法建筑的判定是从违法性与行政许可的双重要素出发的,行政机关在行政许可过程中也存在对主体行为合法性的审查,属行政机关的职权范围,所以应先由行政机关确认及处理。司法过程中应当切实加强与行政机关的沟通,有效地界定是否系违法建筑及其相应类型,Z佳的方案是向行政机关发出司法建议限期认定的函件、通知。

  如逾期不作出认定或处理,而司法实践又不能不处理涉违法建筑的民事纠纷,可从违法建筑占有的事实状态进行处理同时不涉及所有权归属。法院应在裁判说理中指出“因诉争未经许可,当事人未办理产权登记手续,不享有诉争建筑所有权。”避免公众产生对法院处理违法建筑纠纷时判决违法建筑所有权确认的认识。

  继承、分家析产等纠纷中,此类纠纷是基于人身关系变化而发生,仅关系到占有人的变化,并不针对违法建筑作为标的的民事行为。实务中,可依据人身关系变化而产生相应的占有人对违法建筑享有占有、使用、收益的权利进行判断。

  租赁纠纷中,最高法院关于城镇房屋租赁合同的司法解释一方面限定了无效合同的范围,在违法建筑物范围认定上也作出界定,另一方面在合同效力处理上采取了无效合同补救性措施,即当事人只要在一审法庭辩论终结前,取得了法律、行政法规规定的条件,不存在合同法第五十二条规定的无效情形就认定合同有效。

  对于农村小产权房,对涉及权属归属及相关内容仍应不予受理,因为这种违反法律禁止性规定,未经许可的开发建设行为,显然与倡导的法治思维与方式的理念格格不入,否则某种程度上在纵容这种不规范行为。

  买卖纠纷中,本文持标的物违法而认定买卖合同无效的观点。因为在违法建筑的使用收益即关于“租赁”的认定上,司法解释的态度明确无效。举轻以明重,虽我国对不动产采用债权行为与物权行为二元论模式,但债权行为是以物权变动为目的,显然重于准物权性质的租赁。鉴于现行司法解释的态度,应认定涉违法建筑的买卖合同无效为妥,也有利于抑制违法建筑的层出不穷现象。认定无效后,仍应按无效合同处理原则互相返还。

  针对有的违法建筑已存在多年,买受人也已装修入住多年的情况,实务中有的认为不宜返还,有的认为应当返还。司法裁判应有基于一定的价值判断进行,既然已作出违法建筑性质的认定,即应当对此有相应的否定评价,否则会让公众误解司法在违法行为的问题上仍有变通做法,反而会影响司法的权威。而且违法建筑的利益也只存在于保有阶段,一旦认为不能返还而维持现状,反而不利于保护买受人利益。因裁判中的价值判断与执行中的价值判断具有一定差异,执行中往往可以结合被执行人的经济能力、标的物的性质等多种因素作出自由考量,当事人可以通过和解、政府综合协调、司法启动救助渠道等方法解决裁判结果的落实问题。但是司法根据合同效力确认作出应然的裁判,方能向社会昭示价值判断。

  相邻纠纷中,审查是否影响通风采光等相邻关系,仍涉及相邻人之间事实状态的确定。此类纠纷着重考量是否超过了相邻人的容忍程度,而且此种容忍程度应不得高于合法建筑物的相邻人的容忍程度,以此确保相邻人不得在违法建筑行为下获得了更多的利益。

  侵权纠纷中,涉及违法建筑的倒塌或其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害,违法建筑的占有人具有管理之义务,此类纠纷应按侵权责任法有关物件损害责任的相关规定处理。

  拆迁纠纷中,有人主张违章建筑不予补偿。但此种观点未能充分考虑违法建筑形成的历史、经济、政策等原因,某种程度上还有政府应当承担但无力承担的社会保障责任,一律不予补偿难免会产生不可调和的矛盾。结合我国土地管理、城乡规划的相关制度发展的进程,以“87摸底”为界限,在拆迁中应区分对待,87年之前建筑的,尊重历史认定为合法建筑;87年之后建筑的,虽未经行政许可,行政机关认定属程序性违法建筑,原则上可以通过补办手续完成,仅面临拆迁无须补办。

  (四)违法建筑有条件地可以成为执行标的

  如前所述,不可否认违法建筑具有一定的财产价值,建造人对违法建筑具有事实上的管领与控制,享有占有利益,对违法建筑可实际占有、使用和收益。尤其有的违法建筑可以补救进行合法化追认,有的虽属拆除之列,但尚未拆除,有的虽立即拆除,但拆除后还产生残值。

  上述情形下的违法建筑如不作为执行标的有违公平正义,也不能切实维护债权人的利益。因此,应该本着实事求是物尽其用的思路,同样应采用行政优先的原则,先行由行政机关作出认定与处置。如逾期不认定,执行程序中可作出适当处理,考虑到违法建筑利益仅存在于保有阶段,执行中可对违法建筑现存的利益适当抵算以补偿价值,从而妥当平衡各方利益。

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