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征地拆迁补偿是按当地标准还是国家标准?

文章来源:北京冠领律师事务所 阅读: 发布时间:2019-12-06 16:42 字体: [ ] 关键词:拆迁律师

  随着城市化的发展,越来越多的地区面临拆迁改造。然而由于各个地区经济发展程度不同,导致征地补偿千差万别。面对如此情形,征地补偿参考依据到底是什么?征地拆迁补偿,到底是按照“当地标准”还是“国家标准”?

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  2011年1月21日,《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施,自此,国有土地上的房屋征收,必须按照市场价补偿。

  而集体土地上拆迁,目前没有直接的法律依据,主要依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》,在《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中就土地征收补偿适用问题作出了规定,“征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》,但可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿”。

  所以,征地拆迁补偿,到底是按照“当地标准”还是“国家标准”?实际上是一个“伪命题”。

  原因一:各地房地产价格千差万别

  无论是国家的法律法规或者是地方政府的地方性法规,都不可能直接规定房屋拆迁的具体标准。

  我国幅员辽阔,各地经济发展并不均衡,房地产价格也是千差万别,不可能制定出一个具体的价格。

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  原因二:地方政策不得与国家法律法规相抵触

  无论是地方性法规或者地方政策,都不得与国家法律法规相抵触,只能在国家规定的范围内进行细化。

  在国家层面,《土地管理法》规定:“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。”作为集体土地上的房屋,就属于地上附着物。

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

  此外,《物权法》第四十二条第三款还规定:“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”

  而在地方层面,例如《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》就规定:“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的,拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。”

  再如《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:“对被征收住宅房屋价值的补偿,按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格,由房地产价格评估机构评估确定。”

  也就是说,地方性法规实际上就是对于国家法律法规的进一步明确,二者并不冲突。

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  原因三:补偿都应由双方协商

  具体到每一起房屋拆迁案件,国家的法律法规或者是地方政府的地方性法规,都不可能直接规定房屋拆迁的具体标准;至于地方政策或者具体拆迁项目的补偿方案,甚至是评估报告,都并不具有直接的强制力,无论是因为什么原因而征收拆迁,补偿问题都应当由双方协商,而不是直接按照哪个所谓的标准 。

  拆迁补偿无法设置详尽的规定,是受现实条件所限的,但是无论如何,都要补偿合理,判断是否合理的标准,要坚持一个Z根本的原则就是——不能因为征收拆迁而降低被拆迁户原有的生活居住水平。
 

撰稿:曾超超
编辑:侯学飞
审稿:段主编
法务:杨玲玉

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