房子被拆，房屋面积和补偿款是被拆迁人最关心的问题。补偿款的计算通常是按照宅基地和房屋面积计算的，但是现实中存在很多实际面积与证载面积不符的情况，究竟该依照哪个面积补偿呢？

　　法律上的相关规定

　　《土地管理法》第六十二条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》要求严格宅基地面积标准。要求各地要结合本地资源状况，按照节约集约用地的原则，严格确定宅基地面积标准。要充分发挥村自治组织依法管理宅基地的职能。加强对农村宅基地申请利用的监管。农民新申请的宅基地面积，必须控制在规定的标准内。

图片来源于冠领宅基地拆迁赔偿律师办案拍摄

　　当证载面积和实际面积不同时

　　虽然法律规定面积不得超过各地方政府规定的标准，但是实际拆迁过程中会出现证载面积和实际面积不同的情况，当证载面积和实际面积不同时：

　　1.1987年以前的老房子，因为历史原因没有规定一户一宅，没有证件，故以实际面积为准。

　　法律依据：1982年的《村镇建房用地管理条例》首次在“用地标准”中提到了县级人民政府根据省级人民政府规定的用地限额，规定宅基地面积标准；

　　1987年我国正式实施了《土地管理法》，规定了“一户一宅”的政策，规定了农村集体经济组织的成员，享有在宅基地上建造房屋及其他附属设施的权利。

　　2．2008年以后建造的房子，按照证载面积计算。

　　法律依据：2008年《城乡规划法》正式颁布实施，该法规定2008年以后，想要造房子必须在获得建设规划许可证之后才能建造。

　　3．未批先建的房屋，可以通过补办手续，申请核发证件，按照证载面积计算。

　　按照实际面积计算时，如何评估房屋的面积？

　　被征收房屋由被征收人选定专业的评估机构进行评估，

　　具体方法参照《国有土地上房屋征收评估办法》《房地产估价规范》《房屋测量规范》等文件；被征收人对评估结果确定的被征收房屋价值有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

　　实际面积、证载面积、评估面积不同如何处理？

　　一般情况下，评估面积和证载面积一致。

　　但是，实践中也存在不少实际面积与登记面积不符的情况。一般可主张按照实际面积计算，但是如果房屋登记面积大于实际面积的，被征收人也可主张按登记面积确定。

　　关于房屋的实际面积，可由征收人与被征收人现场测量，或者委托第三方测量。
 

撰稿：屈菲菲
编辑：侯学飞
法务：杨玲玉